Locatif résidentiel et professionnel : la nouvelle loi

La loi qui entre en vigueur ce 28 février établit de nouvelles règles pour la location des locaux à usage d’habitation ou professionnels. Les nouveautés concernent le bail, le dépôt de garantie, les augmentations, la résiliation, la salubrité des lieux et les expulsions.

La nouvelle loi 67-12 régissant le locatif résidentiel et professionnel entre en vigueur aujourd’hui 28 février. Adopté par la Chambre des conseillers en date 29 octobre 2013, le texte stipule, dans son article 74, que l’entrée en vigueur des nouvelles dispositions doit avoir lieu trois mois après sa publication au Bulletin officiel, c’est-à-dire à compter du 28 novembre 2013. Il s’est écoulé depuis 92 jours.

Toujours selon l’article 74, la nouvelle loi 67-12 s’appliquera désormais à tous les contrats en cours ainsi qu’à ceux en attente d’une décision de justice du tribunal.

Fondée sur des textes jugés, par les professionnels, désuets et excessivement laxistes envers les locataires, la nouvelle loi aspire à instaurer plus d’équilibre entre les deux parties afin de mettre fin à la «vacance locative» et d’inciter les professionnels à quitter l’informel. D’après une étude réalisée, en 2007, par le ministère de l’Habitat, plus de 850.000 logements destinés à la location restaient vacants.

Le manque à gagner pour l’Etat est conséquent, surtout lorsque l’on sait que la part de valeur ajoutée du secteur dans le PIB est de 1,5 à 2%, selon la même étude.

Le défi de l’amendement est donc de donner un nouveau souffle à un filon qui pourrait rapporter gros, mais aussi de pousser les propriétaires à mettre leurs logements sur le marché, ce qui renforcera la concurrence dans le secteur et, par voie de concurrence, provoquera une baisse relative des prix.

Voici, pour rappel, ce que prévoit le nouveau texte:

– Le contrat devient obligatoire
Le contrat doit être impérativement formulé par écrit. Un état des lieux doit être réalisé au moment de la conclusion du contrat, qui doit contenir les noms et prénoms des deux parties, leurs professions, la dénomination et la raison sociale…

– Le prix du loyer
Le prix, sa révision, et son taux de révision, il appartiendra désormais aux parties concernées de les déterminer. Toutefois, l’augmentation du loyer ne peut avoir lieu dans un intervalle de temps inférieur à trois années à compter de la date de la transaction.

– Le délai de préavis et la caution
Le délai de préavis, qui était de trois mois, passe à deux mois. La caution payée par le locataire passe, quant à elle, à deux mois, au lieu d’un seul.

– L’Etat de salubrité du local
Il s’agit de l’un des rares points en faveur du locataire. Le locataire a désormais le droit d’exiger du propriétaire l’amélioration de l’Etat du local (réseau d’eau et d’électricité, cuisine, aération…). Le locataire peut, par ailleurs, en cas de réticence de la part du bailleur, saisir le Tribunal de première instance, qui déterminerait les frais à déduire du loyer.

– Résiliation
Le contrat de bail peut être rompu par le propriétaire dans le cas où il constaterait une détérioration du local loué ou un manque d’entretien. Toute exploitation du local à des fins autres que celles indiquées dans le contrat est motif de résiliation.

Par ailleurs, le locataire a l’obligation de quitter les lieux dès que le contrat prend fin. S’il contrevient à cette disposition, il risque de payer le double du prix du loyer. La durée de prescription des actions en justice, intentées par le bailleur contre le locataire, a été d’ailleurs réduite à 3 mois, au lieu de 6 mois.

– Expulsion
L’expulsion ne peut avoir lieu que si le bailleur est propriétaire de l’objet loué durant un an et demi au bas mot. Si celle-ci est motivée par une démolition, le bailleur devra indemniser le locataire à hauteur d’une année de loyer.