Les formes juridiques des biens au Maroc.

Il est vivement conseillé aux investisseurs de se renseigner sur la nature juridique du bien dont ils veulent faire l’acquisition. En effet, certains biens sont encore régis par les normes du droit traditionnel, nécessitant une procédure particulière afin de les soumettre au nouveau régime, garant de la propriété privée.
Voici les différents types de biens présents au Maroc:

1- Le bien dit guiche:
Un bien  »guiche » appartient à l’Etat. Par conséquent, on ne peut en aucun devenir propriétaire de ce type de bien. Par contre, il est possible de bénéficier d’un droit de jouissance par le biais de la location.

2 -Les biens appartenant au domaine public:
Ils sont prévus par le législateur. Il s’agit essentiellement des terrains couvrant certains domaines forestiers, maritimes… Cette catégorie concerne également les biens utilisés par les services publics ou réservés pour la réalisation de projets menés par l’Etat. En général, ces biens sont inaliénables.

3-Le bien dit Melkia:
Il s’agit d’un bien qui n’est pas titré, c’est à dire non-inscrit à la Conservation Foncière. Un étranger peut acquérir un bien dit  »Melkia » mais il devra le faire enregistrer à la Conservation Foncière.

4-Le bien en cours de réquisition:
C’est un bien en cours de titrage c’est-à-dire qui fait l’objet d’une immatriculation foncière. Cette procédure aboutie donc à l’obtention du titre foncier.

5-Le bien titré ou le titre foncier:
Les biens titrés sont des biens clairement définis et inscrits au Cadastre et à la Conservation Foncière. Le titre foncier est un titre juridique moderne établi au nom du propriétaire : il est définitif et inattaquable. Ce titre foncier est régi par le dahir du 12 Aout 1913. Notre agence vous propose exclusivement des biens déjà titrés ou en réquisition.

6-Les terrains agricoles:
Il est impossible pour les étrangers d’acquérir un terrain agricole. Pour rendre cette acquisition possible, il faudra modifier la nature juridique de ce terrain en obtenant qu’il soit déclaré à vocation non agricole (VNA). Pour ce faire, il faut demander une « attestation à vocation non agricole » auprès du Centre Régional d’Investissement (CRI) du lieu de la situation du terrain.
Cette attestation est exigée pour tout terrain situé à l’extérieur du périmètre urbain acquis par une personne physique étrangère, une société par actions (SA) ou une SARL dont le capital est détenu en totalité ou en partie par des personnes étrangères. Concernant le CRI de la région de Marrakech Tensift Al Haouz, voici la démarche à poursuivre :

A) Si le projet est construit :
> Dépôt du dossier de la demande d’Une AVNA au CRI
> Sortie de la commission de constat pour constater la réalisation du projet
> AVNA définitive attestant que le terrain a perdu sa vocation agricole

B) Si le terrain est nu :
> Dépôt du dossier de la demande d’Une AVNA au CRI
> Diffusion du dossier aux membres de la commission
> Enquête de l’ORMVAH ou de la DPA (selon la localisation du terrain)
> Réunion de la commission
> SI AVIS FAVORABLE
> Signature de la décision de l’AVNA provisoire par Monsieur le Wali (pièce permettant au demandeur d’enregistrer le bien en son nom à la conservation foncière
> Dépôt du dossier de demande d’une AVNA confirmation au CRI afin d’enlever la clause d’interdiction de vente mentionnée sur le certificat de propriété
> Signature de la décision de l’AVNA confirmative par Monsieur le Wali.

Le rôle du notaire au Maroc

Au maroc le notaire est considéré comme un garant de l’état de droit ou un arbitre impartial des contrats qu’il reçoit et dont il assure la moralité et la sécurité juridique. Et ce, dans la mesure où il a pour mission d’authentifier – au moyen d’actes inattaquables – les volontés des contractants, d’alimenter les recettes budgétaires de l’état – par des prélèvements des droits d’enregistrement, des impôts et taxes – et de prévenir les litiges ou procès qui en découlent, évitant ainsi l’engorgement des tribunaux et participant, de ce fait, à la moralisation des relations contractuelles.

D’un point de vue socio-économique, c’est un partenaire nécessaire et important de la famille et de l’entreprise. En effet, son rôle est triple, Conseil, Conciliation et de médiation :
A part la rédaction des actes, le notaire peut etre aussi votre conseiller juridique sur toutes questions liées au droit privé, droit immobilier , droit des affaires, droit des sociétés, droit international privé et aussi sur la fiscalité et la gestion de patrimoine. Ila également pour mission d’informer, impartialement, les parties sur la portée des engagements qu’elles prennent.
Face à un désaccord entre les parties, le notaire est le mieux placé pour chercher des solutions intermédiaires et mettre fin aux divergences à l’amiable.

Les frais d’acquisition d’un bien immobilier.

Les droits et taxes liés à l’acquisition du bien immobilier sont dus par l’acquéreur. Pour un bien à usage résidentiel, commercial, professionnel ou administratif ou un terrain non bâti avec un engagement de construction dans un délai de 7 ans, les pourcentages qui s’appliquent à la valeur du bien y compris la T.V.A sont :

> Droit d’enregistrement: 4%
> Conservation foncière: 1% + 150 DHS.
> Le notaire: 1 % avec un minimum de 1500Dhs + T. V .A. 20%
> Frais divers: environ de 1000 à 3000Dhs suivant les dossiers

Remarques:
En cas de biens non titrés (Melkia), il faudra tenir compte de frais complémentaires pour le titrage, ceux-ci sont dépendant de la superficie au sol du bien ainsi que de son prix.

Pour le terrain non bâti sans engagement de bâtir, le droit d’enregistrement est de 6%.

Impôts après acquisition.

La taxe d’habitation :
La taxe porte sur les immeubles bâtis et constructions de toute nature occupés en totalité ou en partie par leurs propriétaires à titre d’habitation principale ou secondaire ou mis bénévolement à la disposition de leurs conjoints, ascendants ou descendants, à titre d’habitation.
Toutefois, cette taxe ne s’applique pas aux constructions nouvelles réalisées par des personnes au titre de leur habitation principale, pendant une période de cinq années suivant celle de leur achèvement.

La taxe d’habitation est assise sur la valeur locative des immeubles déterminée par voie de comparaison par la commission de recensement. La valeur locative est révisée tous les cinq ans par une augmentation de 2%.
2) La taxe d’édilité est de 10% de la valeur locative annuelle de l’habitat.
abattement de 75% s’il s’agit de votre maison principale

Revenus fonciers :
Le revenu foncier brut des immeubles donnés en location est constitué par le montant brut total des loyers. Le revenu net imposable est obtenu en appliquant un abattement de 40 % sur le montant du revenu foncier brut.

La taxe sur le profit immobilier :
La différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ce montant est diminué des frais de vente et augmenté des frais d’achat, ainsi que des dépenses d’investissement réalisées et des intérêts payés. Le taux est fixé à 20% appliqué sur la plus value, et ne doit pas être inférieur à 3% du prix de vente.
Le vendeur peut être exonéré de cette taxe si la durée d’occupation du logement principal lors de la revente est de 6 ans.